מסלולי המיסוי בהכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל ובחו"ל

מסלול המיסוי על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל הוא לא תמיד מסלול הפטור ממס

להלן סקירה באשר לחלופות מיסוי ההכנסות משכר דירה אשר אינן מהוות הכנסה בידי הנישום .מיסוי הכנסות שכירות מעסק ייבחנו על פי המבחנים שהוגדרו בפסיקה דהיינו ,היקף ותדירות ,בקיאות , השבחה שימוש במימון זר וכיו"ב .

המסלולים הקיימים על פי פקודת מס הכנסה :

• מסלול פטור ממס להכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל או באיזור .
• מסלול מס מחזור של 10% מהשכרת דירה למגורים בישראל או באיזור , או בשיעור 15% מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל .
• מסלול חייב לפי שעור מס שולי
• מסלול מיסוי להכנסות פאסיביות ,שעור מס תחילי של 30% או של 10% בידי מי שמלאו בידיו 60 שנה בשנת המס .

בהתאם לפקודת מס הכנסה התשכ"א -1963 (להלן – "הפקודה") תירשמנה הכנסות מרכוש אצל שני בני הזוג ותיוחס לבן הזוג הרשום אלא אם הדירה היתה בידי אחד מבני הזוג שנה לפני הנישואין, או, התקבלה בירושה.

הכנסות מהשכרה מתחייבות לפי פקודת מס הכנסה על פי סעיף 2 (6) וכייון שכך מועד החיוב יהיה לפי סעיף 8 ב' לפקודה ,קרי במועד התקבול (על בסיס מזומן ) גם אם הן הכנסות מראש שנרשמו על פי השיטה המצטברת ושייכות לתקופת שכירות עתידית .

בחירה בכל אחת מהחלופות אפשרית לגבי חלק מהדירות, או, לגבי כל הדירות בבעלות הנישום ובלבד שחלק דמי השכירות הפטור ממס לא יעלה על כפל התקרה.

הכנסות מעל כפל התקרה מונעות בחירה במסלול הפטור לגבי חלק מההכנסות משכירות למגורים.לגישת רשות המסים לעניין הפטור ולעניין התקרה יראו את הכנסות שני בני הזוג וילדיהם עד גיל 18 כהכנסת בן הזוג.

  להלן טבלה הכוללת את התקרות וכפל התקרות:

חלופות למיסוי הכנסות משכר דירה המיועדת למגורים בישראל בשנת 2012   מסלול פטור ממס . פקודת מס הכנסה (חוק מס הכנסה פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים ) פוטרת ממס הכנסות מהשכרה למגורים של דירות מגורים בישראל , בידי משכיר שהוא יחיד לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית .בהשכרה לשוכר שהוא יחיד או חבר בני אדם ובתנאי שהדירה משמשת למגורים עד לתיקרה של 4,910 ש"ח לחודש בשנת 2012 .   מסלול מס בשיעור 10% מהשכרה של דירת מגורים בישראל או מקרקעין מחוץ לישראל .  סעיף 122 (א)  לפקודת מס הכנסה מאפשר מסלול מיסוי של 10% מס בלבד על ההכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל או 15% מס על הכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל . דרישות סעיף 122 הן שהמשכיר הוא יחיד , והדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל . בחירה במסלול זה מונעת ניכוי הוצאות פחת ,או הוצאות אחרות ,ואין זכאות לקיזוז ניכוי או פטור מההכנסה מדמי שכירות או מהמס החל עליה .

• מסלול זה לא יחול על הכנסה של יחיד מעסק .
• במסלול זה תשלום המס יבוצע תך 30 יום מתום שנת המס דהינו 31.1 לשנה העוקבת ,אלה אם שילם היחיד מקדמות בשנה השוטפת.

לעניין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה ,ניתן יהיה לנכות את הסכום המירבי של הפחת הניתן לניכוי ,אילולא סעיף קטן זה ,לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור בסעיף קטן זה.    הכנסות להשכרה מחו"ל . על פי סעיף 122 א' לבעלי הכנסות מהשכרת מקרקעין בחו"ל קיימים שני מסלולים .

• מסלול חייב שבו פרט לניכוי ההוצאות ניתן גם לקבל זיכוי ממז זר ששולם בחו"ל .
• מסלול שבו ישולם מס על ההכנסה ברוטו (לאחר ניכוי פחת ) בשיעור של 15% ללא מתן אפשרות לניכוי הוצאות אחרות ,וללאו מתן זיכוי ממס זר ששולם בחו"ל , ובתנאי כמובן שההכנסה אינה מעסק .

מסלול חייב לפי שעור מס שולי

במסלול זה מיוחסת ההכנסה מהשכרה כמו לכל הכנסה מעסק אחרת ומשולם מס בשעורים רגילים לפי שעור המס השולי ולאחר ניכוי פחת והוצאות כנהוג בכל הכנסה עסקית אחרת  .

מסלול מיסוי להכנסות פאסיביות  סעיף 9 (22 ) פטור להכנסה מדמי שכירות שמקבל קשיש סעיף 9 (22 )לפקודת מס הכנסה קובע כי הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים שמקבל קשיש המתגורר בבית אבות בשל הדירה שבה גר טרם כניסתו לבית האבות פטורה ממס עד לגובה מחצית התשלום השנתי ששילם לבית האבות בשל החזקתו בשנת המס .   "בית אבות" – מקום מגורים קבוע לשלושים יחידים לפחות שגילם מעל 65 שנה ,שניתן לו רשיון על פי חוק הפיקוח על מעונות התשכ"ה 1965 .   סעיף  9 ד' פטור ממס להכנסה מדמי שכירות בנכס ששימש להפקת הכנסה מיגיעה אישית מי שהגיע לגיל פרישה . סעיף 9 ד' לפקודה קובע כי 35% מההכנסה מדמי שכירות שמקבל יחיד מהשכרת נכס שהיה בבעלותו ואשר שימש בידיו במישרין להפקת הכנסה מיגיעה אישית מעסק או ממישלח יד בישראל יהיו פטורים ממס אם :  

• ליחיד או לבן זוגו לא היו הכנסות פטורות מקצבה ,שחלות עליה הוראות סעיפים 9 א' או 9 ב' לפקודה ,או הכנסות מריבית שחלות עליהן הוראות סעיף 125 ד ' לפקודה ,ניכוי מריבית עד לתקרה מוטבת או פטור להכנסה מריבית מוטבת על פי סעיף 125 ה' לפקודה .
• דמי השכירות אינם משולמים על ידי קרוב ,או על ידי חבר בני אדם שהיחיד בו הוא בעל שליטה .

שעור הזכאות -2% לכל שנת מס שבה שימש הנכס במישרין את היחיד להפקת הכנסה מיגיעה אישית ,המקסימום שיינתן 70% מהתקרה לפי סעיף 9 א קיצבה מזכה .

קצבה מזכה – בשנת 2012 8,190 ש"ח *12 = 98,280 ש"ח  מקסימום הזכאות ב 2012 .

תקרת ההכנסה הפטורה -98,280 *70% = 68,796 ש"ח ב-2012 (מוגבל ב 2% לכל שנת עבודה ).

דוגמה :

יחיד בעל מסעדה הפיק הכנסות מיגיעה אישית במשך 42 שנה , מקבל הכנסות משכירות בסך 160,000 ש"ח בשנה .

תקרה ההכנסה הפטורה 68,796 ש"ח.(משך התקופה שעבד *2% לכל שנה גדול מ 70%,ולכן לוקחים את המקסימום 70% ).

תקרת הפטור 160,000 ש"ח *35% =56,000 ש"ח

ההכנסה החייבת 160,000-56,000 =104,000 ש"ח .

 כדאיות הבחירה בין המסלולים

 ניתן לשלב מסלול פטור ממס למסלול מיסוי בשעוקר 10% ,בדר"כ שילוב כזה אינו מטיב ואפילו מזיק ליחיד שכן ,בחישוב תקרת הפטור יילקחו כל דירות המגורים בחשבון גם כאלה שאינן במסלול הפטור ! כאשר סך ההכנסות מהדירות אינו עולה על תקרת הפטור אין כדאיות בשילוב מסלול הפטור עם מסלולים אחרים . אולם אם סך ההכנסות עולות על תקרת הפטור ,אך לא מעבר לכפל התקרה בפטור ,יש לבחון את כדאיות השילוב על ידי העמקה בכללי המיסוי.

 . באופן כללי מאוד ניתן לומר כי:

•   כאשר מדובר בהכנסה כוללת העולה על תקרת הפטור, כדאיות הבחירה במסלול פטור קטנה לעומת מסלול 10% .
• כאשר מדובר בדירות שנרכשו לאחרונה וקיימות בגינם הוצאות מימון גבוהות , מומלץ להכנס למסלול החייב .ואילו ,לגבי דירות ללא עלויות מימון לא כדאי להכנס למסלול 10% .

דוגמאות לחישוב דרגת מס על השכרה של דירת מגורים בישראל

דוגמא א': ההכנסה הכוללת עולה על תקרת הפטור (לא מעבר לכפל התקרה )  

הכנסות משכ"ד 7,200 ש"ח לחודש ,הוצאות לרבות פחת 2,000 ש"ח תקרת הפטור 2012 ,4,910 ש"ח .

מסלול 1 פטור ממס                                                           מסלול 10% מס

סכום פטור ממס 2,620 = (7,200-4,910 ) – 4,910 סכום חייב במס 4,580= 7,200-2,620                                 720=10%* 7,200

ייחוס הוצאות כיחס ההכנסה החייבת : הוצאות מוכרות      1,272=4,580/7,200 *2000

הכנסה שאינה פטורה 4,580
הוצאה מוכרת          (1,272)
הכנסה חייבת           3,308

שעור מס שולי נניח 30%
מס לתשלום 992 ש"ח             >              720 ש"ח מסלול עדיף

דוגמה ב': שילוב מסלולים פטור עם מסלול 10%

דירה 1' מסלול פטור דירה 2 ' מסלול 10%

הכנסות משכ"ד לחודש דירה 1 4,500 ש"ח
                              דירה 2 1,500 ש"ח
                              סה"כ   6,000 ש"ח
הוצאות אחזקה שאינן ניתנות ליחוס ספיציפי לדירה 2,000 ש"ח לחודש .
סכום פטור 3,820=(6,000-4,910 )-4,910
דירה 1 סכום חייב  680 =(4500-3,820 )         דירה  2  1500 ש"ח  מס 10% = 150 ש"ח
ייחוס הוצאות
הכנסה שאינה פטורה 680
הוצאה מיוחסת         227 =680/6,000 *2,000
הכנסה חייבת           453 ש"ח
שעור מס שולי נניח  30%  136 ש"ח
מס מדירה 2  150 ש"ח
סה"כ מס משולב     286 ש"ח